Luxury Life வாழனும்... அதற்கு நான் என்ன செய்யணும்?”

 

 “கார், பங்களா, வெளிநாட்டு டூர் என்று Luxury Life வாழனும்... அதற்கு நான் என்ன செய்யணும்?”

இன்றைய காலத்தில் பெரும்பாலான மக்களின் கனவு ஒரு நல்ல கார் வாங்க வேண்டும், சொந்த பங்களாவில் வாழ வேண்டும், குடும்பத்துடன் வெளிநாடுகளுக்கு சுற்றுலா செல்ல வேண்டும் என்பதாகவே இருக்கிறது. ஆனால், அந்த வாழ்க்கையை அடைவதற்கு வெறும் சம்பளம் மட்டுமே போதுமா? என்ற கேள்வியை நம்மில் பலர் யோசிப்பதில்லை.

"Luxury வாழ்க்கைக்காக வெறும் பணம் சம்பாதிக்க வேண்டுமா? அல்லது பணம் சம்பாதித்துக் கொடுக்கும் சொத்துகளை உருவாக்க வேண்டுமா?"

முதலில் இந்த இரண்டு விஷயங்களும் ஒன்றுபோலத் தோன்றினாலும், உண்மையில் மிகப்பெரிய வித்தியாசம் இருக்கிறது.

ஒருவரின் சம்பளம் அவரது அன்றாட வாழ்க்கைச் செலவுகளை சமாளிக்க உதவுகிறது. வீட்டு வாடகை, மின்கட்டணம், குழந்தைகளின் கல்விச் செலவு, மருத்துவச் செலவு போன்றவற்றை அது நிறைவேற்றுகிறது. ஆனால் சம்பளம் மட்டுமே இருந்தால், வாழ்க்கை முழுவதும் வேலை செய்து கொண்டே இருக்க வேண்டிய நிலை உருவாகலாம்.

ஆனால், சரியான சொத்து முதலீடு, குறிப்பாக வளர்ச்சி வாய்ப்புள்ள பகுதியில் வாங்கப்படும் நிலம், காலப்போக்கில் மதிப்பு உயர்ந்து உங்கள் செல்வத்தை உருவாக்கும். அதுவே உங்கள் வாழ்க்கைத் தரத்தை மாற்றக்கூடிய ஒரு முக்கியமான அடித்தளமாக மாறும்.

இதன் பொருள், இன்று வாங்கும் ஒரு நிலம் நாளை உங்கள் வாழ்க்கையில் பெரிய மாற்றத்தை ஏற்படுத்தக்கூடிய வாய்ப்பைக் கொண்டிருக்கிறது. காலம் செல்லச் செல்ல அந்த நிலத்தின் மதிப்பு உயர்ந்தால், அதன் மூலம் கிடைக்கும் சொத்து மதிப்பை பயன்படுத்தி புதிய வீடு கட்டலாம், புதிய கார் வாங்கலாம், குழந்தைகளின் உயர்கல்விக்கான செலவுகளை திட்டமிடலாம் அல்லது குடும்பத்துடன் வெளிநாட்டு சுற்றுலாவிற்குச் செல்லலாம்.

ஒரு எளிய உதாரணம்

உதாரணமாக, ஒருவர் 10–15 ஆண்டுகளுக்கு முன்பு ₹10 லட்சத்திற்கு ஒரு வளர்ச்சி வாய்ப்புள்ள பகுதியில் நிலம் வாங்கியதாகக் கருதுங்கள். அந்தப் பகுதி நகர வளர்ச்சி, சாலை வசதி, கல்வி நிறுவனங்கள், மருத்துவமனைகள் போன்ற காரணங்களால் வேகமாக வளர்ந்தால், அந்த நிலத்தின் மதிப்பு ₹70–80 லட்சம் அல்லது அதற்கு மேலும் உயர்ந்திருக்கலாம். (இது இடம், சந்தை நிலை மற்றும் பல காரணிகளைப் பொறுத்து மாறுபடும்)

அந்த உயர்ந்த சொத்து மதிப்பை அடிப்படையாகக் கொண்டு அவர் வீடு கட்டலாம், குழந்தைகளின் எதிர்காலத்தை பாதுகாக்கலாம், மேலும் அவர் கனவு கண்ட Luxury வாழ்க்கைக்கான இலக்குகளை நிஜமாக்கலாம்.

இதிலிருந்து புரிந்துகொள்ள வேண்டிய முக்கியமான விஷயம் என்னவென்றால், Luxury Life என்பது வெறும் அதிக சம்பளத்தின் விளைவு மட்டுமல்ல; புத்திசாலித்தனமான முதலீட்டு முடிவுகளின் விளைவும் ஆகும்.

அதனால், வாழ்க்கையில் உயர வேண்டும் என்று நினைப்பவர்கள், சம்பாதிப்பதோடு மட்டுமல்லாமல், சொத்து உருவாக்கும் பழக்கத்தையும் வளர்த்துக் கொள்ள வேண்டும்.

முடிவுரை

"கனவு வாழ்க்கை ஒரே நாளில் உருவாகாது. ஆனால், இன்று நீங்கள் எடுக்கும் புத்திசாலித்தனமான முதலீட்டு முடிவு, நாளைய Luxury வாழ்க்கைக்கான வலுவான அடித்தளத்தை உருவாக்கும்."

குறிப்பு: முதலீடு செய்வதற்கு முன் சட்ட ஆவணங்கள், அனுமதிகள் மற்றும் சந்தை ஆய்வுகளை நன்கு சரிபார்ப்பது அவசியம். 

இன்றைய ₹8 லட்சம், நாளை ₹80 லட்சமாக மாறுமா?

₹8 லட்சம் இன்று… நாளை ??? – பணத்தை சேமிப்பதா ? வளர்ப்பதா ??

        "என்னிடம் ₹8 லட்சம் இருக்கிறது. இதை வங்கியில் Fixed Deposit-ஆ போடலாமா? அல்லது நிலம் வாங்கலாமா?" என்ற கேள்வி இன்று பலரின் மனதில் இருக்கிறது.

        ஆனால் ஒரு உண்மை என்னவென்றால், பணம் பாதுகாப்பாக இருப்பது ஒரு விஷயம்; அந்தப் பணம் காலப்போக்கில் வளர்வது இன்னொரு விஷயம்.

        பணத்தை வெறுமனே சேமித்து வைத்தால் அதன் மதிப்பு அப்படியே இருக்கும். ஆனால் பணவீக்கம் (Inflation) காரணமாக அந்தப் பணத்தின் வாங்கும் திறன் ஆண்டுதோறும் குறையக்கூடும். அதனால் பல முதலீட்டாளர்கள், நீண்டகாலத்தில் மதிப்பு அதிகரிக்கக்கூடிய சொத்துகளைத் தேடுகிறார்கள். அவற்றில் முக்கியமான ஒன்றுதான் நில முதலீடு (Real Estate).

        உதாரணமாக, இன்று வளர்ச்சி தொடங்கியுள்ள ஒரு பகுதியில் ₹8 லட்சத்திற்கு ஒரு DTCP அங்கீகாரம் பெற்ற மனையை வாங்கியதாகக் கருதுங்கள். அடுத்த சில ஆண்டுகளில் அந்தப் பகுதியில் புதிய சாலை, பள்ளி, மருத்துவமனை, பேருந்து வசதி, தொழிற்சாலைகள் அல்லது குடியிருப்பு வளர்ச்சி ஏற்பட்டால், அந்த நிலத்தின் தேவை அதிகரிக்க வாய்ப்பு உள்ளது. தேவை அதிகரித்தால், அதன் சந்தை மதிப்பும் உயரலாம்.

        பல நகரங்களின் புறநகர் பகுதிகளிலும், வளர்ச்சி மண்டலங்களிலும், 15 முதல் 20 ஆண்டுகளில் சில நிலங்கள் 8 லட்சம் மதிப்பிலிருந்து 80 லட்சம் அல்லது அதற்கும் அதிகமாக உயர்ந்த நிகழ்வுகள் உள்ளன. அதனால்தான் பலர் இதை "X10 வளர்ச்சிக்கான வாய்ப்பு" என்று குறிப்பிடுகிறார்கள்.

        ஆனால் இங்கே மிகவும் முக்கியமான ஒரு விஷயத்தை மறக்கக் கூடாது. ஒவ்வொரு நிலமும் பத்து மடங்கு வளர்ச்சி பெறும் என்று யாரும் உறுதி அளிக்க முடியாது. நிலத்தின் மதிப்பு உயர்வது பல காரணிகளைப் பொறுத்தது. சரியான இடத் தேர்வு (Location), சட்ட ஆவணங்களின் தெளிவு (Legal Clarity), DTCP அல்லது RERA போன்ற அங்கீகாரங்கள், எதிர்கால வளர்ச்சி திட்டங்கள் (Future Development), போக்குவரத்து வசதிகள், சந்தை நிலை ஆகிய அனைத்தும் சேர்ந்து அதன் வளர்ச்சியை நிர்ணயிக்கின்றன.

முடிவுரை

        பணம் உங்கள் கையில் இருப்பது நல்லது. ஆனால் அந்தப் பணம் உங்களுக்காக வேலை செய்யும் வகையில் முதலீடு செய்வதுதான் உண்மையான செல்வ உருவாக்கம்.

        "இன்றைய ₹8 லட்சம், நாளைய ₹80 லட்சமாக மாறுமா?" என்ற கேள்விக்கு முன், உணர்ச்சியின் அடிப்படையில் அல்ல; முழுமையான ஆய்வின் அடிப்படையில் முடிவு எடுக்க வேண்டும். சரியான இடம், சரியான சட்ட ஆவணங்கள், சரியான நேரம் மற்றும் நீண்டகால பார்வையுடன் செய்யப்படும் Real Estate முதலீடு, குறிப்பிடத்தக்க செல்வத்தை உருவாக்கும் வாய்ப்புகளில் ஒன்றாக இருக்கிறது.

 

நிலம் சத்தம் போடாது... அமைதியாக செல்வத்தை உருவாக்கும்!

        "விரைவில் பணக்காரர் ஆகலாம்", "ஒரே மாதத்தில் இரட்டிப்பு லாபம்", "உடனடி வருமானம்" போன்ற விளம்பரங்கள் இன்று நம்மைச் சுற்றி அதிகமாகக் காணப்படுகின்றன. ஆனால் உண்மையில், நீண்ட காலத்தில் அமைதியாகவும் நிலையாகவும் செல்வத்தை உருவாக்கிய முதலீடுகளில் முக்கியமான இடத்தைப் பெறுவது நில முதலீடு (Real Estate) ஆகும்.

அதனால்தான் அனுபவம் வாய்ந்த முதலீட்டாளர்கள் ஒரு விஷயத்தை அடிக்கடி கூறுவார்கள்: "நிலம் சத்தம் போடாது... அமைதியாக செல்வத்தை உருவாக்கும்." இந்த ஒரு வரிக்குள் மிகப்பெரிய முதலீட்டு தத்துவம் மறைந்துள்ளது.

நிலம் வாங்கிய உடனே உங்கள் வங்கிக் கணக்கில் பணம் வராது. மாதந்தோறும் சம்பளம் போல வருமானமும் கிடைக்காது. அதனால் பலர், "இதில் என்ன பயன்?" என்று கேட்கலாம். ஆனால் நிலத்தின் உண்மையான பலன், காலத்தின் மதிப்பில் இருக்கிறது. நகர வளர்ச்சி, புதிய சாலைகள், கல்வி நிறுவனங்கள், மருத்துவமனைகள், தொழிற்சாலைகள், அரசு திட்டங்கள் போன்றவை ஒரு பகுதியின் வளர்ச்சியை அதிகரிக்கும். அதனுடன் அந்தப் பகுதியின் நில மதிப்பும் உயர வாய்ப்பு உள்ளது.

ஒரு சிறிய உதாரணம்...

ஒருவர் 2016-ல் நகரத்தின் புறநகரில் ₹8 லட்சத்திற்கு ஒரு DTCP அங்கீகாரம் பெற்ற 1,200 சதுர அடி நிலம் வாங்கினார் என்று வைத்துக் கொள்ளுங்கள். அப்போது அந்தப் பகுதி பெரிதாக வளர்ச்சியடையவில்லை. பலர், "அங்கே எதுவும் இல்லை... ஏன் அங்கே பணத்தை முடக்குறீங்க?" என்று கேலி செய்தார்கள்.

ஆனால் அடுத்த 8–10 ஆண்டுகளில் அந்தப் பகுதியில் புதிய சாலை அமைக்கப்பட்டது. குடியிருப்பு திட்டங்கள், கல்லூரி, மருத்துவமனை, வணிக வளாகங்கள் ஆகியவை உருவாகின. அந்த வளர்ச்சியின் காரணமாக, அதே நிலத்தின் சந்தை மதிப்பு ₹20 லட்சம் அல்லது அதற்கும் அதிகமாக உயர்ந்திருக்கலாம்.

அந்த 10 ஆண்டுகளில் அந்த நிலம் எந்த விளம்பரமும் செய்யவில்லை. உரிமையாளரிடம் தினமும் "நான் மதிப்பு உயர்கிறேன்" என்று சொல்லவும் இல்லை. ஆனால் அமைதியாக அதன் மதிப்பை உயர்த்திக்கொண்டே இருந்தது. இதுதான் "நிலம் சத்தம் போடாது... அமைதியாக செல்வத்தை உருவாக்கும்" என்பதன் உண்மையான அர்த்தம்.

ஆனால் ஒரு விஷயத்தை மறக்கக் கூடாது. எந்த நிலமும் தானாகவே செல்வத்தை உருவாக்காது. சரியான இடம் (Location), தெளிவான சட்ட ஆவணங்கள் (Legal Clarity), DTCP அல்லது தேவையான அனுமதிகள், எதிர்கால வளர்ச்சி வாய்ப்பு (Future Development), நல்ல சாலை வசதி மற்றும் அடிப்படை உள்கட்டமைப்பு போன்ற அம்சங்களை ஆராய்ந்து வாங்கப்படும் நிலங்களுக்குத்தான் நீண்ட காலத்தில் நல்ல மதிப்பு உருவாகும் வாய்ப்பு அதிகம்.

பலர் முதலீடு செய்யும்போது உடனடி லாபத்தை மட்டுமே எதிர்பார்க்கிறார்கள். ஆனால் உண்மையான செல்வம் பெரும்பாலும் பொறுமையுடன் காத்திருப்பவர்களுக்கே உருவாகிறது. ஒரு மரத்தை நட்டவுடன் அது மறுநாளே நிழல் தராது. அதுபோல, ஒரு நல்ல நில முதலீடும் காலப்போக்கில் வளர்ந்து அதன் உண்மையான மதிப்பை வெளிப்படுத்தும்.

முடிவாக...

நிலம் தினமும் உங்களை அழைத்து, "என் மதிப்பு உயர்ந்துவிட்டது" என்று சொல்லாது. விளம்பரங்களும் செய்யாது. ஆனால் சரியான முடிவை சரியான நேரத்தில் எடுத்தவர்களுக்கு, பல ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு அது மிகப்பெரிய சொத்தாக மாறியிருக்கும்.

நினைவில் கொள்ளுங்கள்:

"சம்பளம் வாழ்க்கையை நடத்த உதவும்.
ஆனால் சரியான நில முதலீடு, காலப்போக்கில் செல்வத்தை உருவாக்க உதவும்.
நிலம் சத்தம் போடாது... ஆனால் உங்கள் எதிர்காலத்தை அமைதியாக வலுப்படுத்தும்."

நிலத்துக்கு Demand குறையாதுங்க... எப்படி?

        "எல்லாப் பொருட்களுக்கும் ஒரு காலத்தில் Demand குறையலாம். ஆனால் நிலத்துக்கு மட்டும் ஏன் Demand குறைவதில்லை?" என்ற கேள்வி பலரின் மனதில் எழுகிறது. இதற்கான பதில் மிகவும் எளிமையானது. நிலத்தை மனிதனால் உருவாக்க முடியாது; ஆனால் நிலத்தின் தேவை நாளுக்கு நாள் அதிகரித்துக் கொண்டே இருக்கிறது.

பூமியின் பரப்பளவு அதிகரிக்காது. ஆனால் மக்கள் தொகை தொடர்ந்து அதிகரிக்கிறது. புதிய குடும்பங்கள் உருவாகின்றன. புதிய வீடுகள், தொழிற்சாலைகள், பள்ளிகள், கல்லூரிகள், மருத்துவமனைகள், வணிக வளாகங்கள் என அனைத்திற்கும் நிலம் தேவைப்படுகிறது. இதனால் நிலத்தின் Supply (கிடைக்கும் அளவு) மாறாமல் இருந்தாலும், Demand (தேவை) மட்டும் தொடர்ந்து அதிகரிக்கிறது.

ஒரு சிறிய உதாரணம்:

2008-ஆம் ஆண்டு ஒரு நகரத்தின் புறநகரில் 1,200 சதுர அடி நிலம் விற்பனைக்கு இருந்தது என்று வைத்துக் கொள்வோம். அப்போது அந்தப் பகுதியில் பெரிய வளர்ச்சி இல்லாததால் பலர், "இது ரொம்ப தூரம்... இங்க யார் வந்து குடியிருப்பாங்க?" என்று நினைத்து வாங்காமல் விட்டனர்.

ஆனால் சில ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு அந்தப் பகுதியில்:

• புதிய நான்கு வழிச்சாலை அமைந்தது.
• தனியார் பள்ளிகள் மற்றும் கல்லூரிகள் வந்தன.
• தொழிற்சாலைகள் மற்றும் நிறுவனங்கள் செயல்படத் தொடங்கின.
• மக்கள் குடியேற ஆரம்பித்தனர்.

இப்போது அதே நிலத்தை வாங்க பலர் போட்டி போடுகிறார்கள். ஏன்?

நிலம் மாறவில்லை.
அதன் இடமும் மாறவில்லை.
மாறியது அந்த இடத்திற்கான Demand மட்டும்தான்.

அதனால்தான் அந்த நிலத்தின் மதிப்பும் பல மடங்கு உயர்ந்தது.

இன்னொரு எளிய ஒப்பீடு:

ஒரு கிராமத்தில் 100 வீட்டு மனைகள் மட்டுமே இருக்கின்றன என்று வைத்துக் கொள்ளுங்கள். ஆரம்பத்தில் வாங்க வருபவர்கள் 50 பேர் மட்டுமே இருந்தால், Demand குறைவாக இருக்கும். ஆனால் 10 ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு அந்த கிராமம் நகரமாக வளர்ந்து, வாங்க விரும்புபவர்கள் 300 பேராகிவிட்டால் என்ன நடக்கும்?

100 மனைகள் மட்டுமே இருக்கின்றன. ஆனால் வாங்க விரும்புபவர்கள் 300 பேர்.

அப்படியென்றால் போட்டி அதிகரிக்கும். போட்டி அதிகரித்தால் விலையும் உயரும். இதுதான் Real Estate-ல் Demand செயல்படும் அடிப்படை பொருளாதார விதி.

அதே நேரத்தில், எந்த நிலத்திற்கும் Demand இருக்கும் என்று நினைப்பது தவறு. சட்டப்பூர்வ ஆவணங்கள் தெளிவாக இருப்பது, நல்ல சாலை வசதி, எதிர்கால வளர்ச்சி, குடியிருப்பு மற்றும் வணிக வாய்ப்புகள் போன்ற அம்சங்கள் உள்ள பகுதிகளில்தான் Demand தொடர்ந்து உருவாகும்.

முடிவுரை

நிலத்தின் மதிப்பு வெறும் மண்ணால் உருவாகவில்லை; அந்த இடத்தின் தேவையால் உருவாகிறது. மக்கள் தொகை அதிகரிக்கும் வரை, புதிய வளர்ச்சிகள் உருவாகும் வரை, வீடுகளுக்கும் தொழில்களுக்கும் நிலம் தேவைப்படும் வரை, நிலத்திற்கான Demand முழுமையாக குறையாது.

அதனால்தான் அனுபவமுள்ள முதலீட்டாளர்கள் ஒரு முக்கியமான கருத்தை எப்போதும் கூறுவார்கள்:

"நிலத்தின் விலையை மட்டும் பார்க்காதீர்கள்; நாளைய Demand உருவாகும் இடத்தைப் பாருங்கள். சரியான இடத்தில் வாங்கிய நிலம், காலப்போக்கில் அமைதியாக செல்வத்தை உருவாக்கும்."

Rent பணம் எங்க போகுது? – அதை சொத்தாக மாற்ற முடியுமா?

        ஒவ்வொரு மாதமும் சம்பளம் வந்தவுடன் முதலில் செலுத்தப்படும் முக்கியமான செலவுகளில் ஒன்று வீட்டு வாடகை (Rent). அது ஒரு அத்தியாவசிய செலவு என்பதில் எந்த சந்தேகமும் இல்லை. வேலை, தொழில், குழந்தைகளின் படிப்பு போன்ற காரணங்களால் பலருக்கும் வாடகை வீட்டில் வசிப்பது அவசியமாக இருக்கலாம்.

ஆனால் ஒரு கேள்வியை மட்டும் நமக்குள் கேட்டுப் பாருங்கள்.

கடந்த 5 அல்லது 10 ஆண்டுகளில் நீங்கள் செலுத்திய வாடகைப் பணம் இன்று எங்கே இருக்கிறது?

பதில் மிகவும் எளிது. அந்தப் பணம் வீட்டு உரிமையாளரிடம் சென்றுவிட்டது. அதனால் அவர் தனது சொத்தை பராமரித்திருக்கலாம், கடனை அடைத்திருக்கலாம் அல்லது மற்றொரு சொத்தை வாங்கியிருக்கலாம். ஆனால் அந்த வாடகைத் தொகை, செலுத்தியவரின் பெயரில் எந்தச் சொத்தையும் உருவாக்கவில்லை.

இதன் அர்த்தம் "வாடகை வீட்டில் இருப்பது தவறு" என்பதல்ல. சில சூழ்நிலைகளில் அது மிகவும் சரியான முடிவாகவும் இருக்கலாம். ஆனால் நீண்ட காலமாக ஒரே மாதிரியான வாடகை செலுத்திக் கொண்டே இருக்கும்போது, அதே நேரத்தில் சொத்து உருவாக்கும் வாய்ப்புகளையும் ஆராயாமல் இருப்பது தான் பலரின் பெரிய தவறாகிறது.

ஒரு சிறிய உதாரணம்:

ஒரு குடும்பம் மாதம் ₹15,000 வாடகை செலுத்துகிறது என்று வைத்துக் கொள்ளுங்கள்.

• ஒரு வருடத்தில்: ₹1,80,000
• 10 ஆண்டுகளில்: சுமார் ₹18,00,000

இந்த ₹18 லட்சம் ஒரு பெரிய தொகை. ஆனால் அந்தப் பணத்திற்கு பதிலாக அவர்களின் பெயரில் எந்தச் சொத்தும் உருவாகவில்லை.

அதே நேரத்தில், நல்ல திட்டமிடலுடன், வருமானத்திற்கு ஏற்ற கடன் வசதி, சட்டப்பூர்வ ஆவணங்களுடன் கூடிய சரியான இடத்தில் ஒரு நிலம் அல்லது வீடு வாங்கும் வாய்ப்பு கிடைத்தால், மாதந்தோறும் செலுத்தும் தொகை ஒரு செலவாக மட்டுமல்லாமல், உங்கள் எதிர்காலச் சொத்திற்கான முதலீடாகவும் மாறலாம்.

இதனால் எல்லோரும் உடனே கடன் வாங்கி சொத்து வாங்க வேண்டும் என்று அர்த்தமில்லை. முதலில் உங்கள் வருமானம், குடும்பச் செலவுகள், அவசர கால நிதி, கடன் திருப்பிச் செலுத்தும் திறன் மற்றும் வாங்கும் சொத்தின் சட்டப்பூர்வ நிலை ஆகிய அனைத்தையும் கவனமாக மதிப்பீடு செய்ய வேண்டும். அதன் பிறகே முடிவு எடுப்பது புத்திசாலித்தனம்.

நினைவில் கொள்ளுங்கள்:

வாடகை வாழ்க்கைக்கு வசதியைத் தரலாம். ஆனால் சரியான திட்டமிடலுடன் செய்யப்படும் சொத்து முதலீடு, எதிர்காலத்திற்கு ஒரு நிலையான அடித்தளத்தை உருவாக்கும்.

இறுதியாக ஒரு சிந்தனை:

"இன்று நீங்கள் செலுத்தும் மாதாந்திர தொகை, நாளைக்கான ஒரு செலவாக மட்டுமா இருக்கப் போகிறது? அல்லது உங்கள் குடும்பத்திற்கான ஒரு சொத்தாக மாறப் போகிறதா? அந்த முடிவு உங்கள் திட்டமிடலில்தான் இருக்கிறது."

குறிப்பு: இங்கு கூறப்பட்டுள்ள உதாரணங்கள் விளக்கத்திற்காக மட்டுமே. வீடு அல்லது நிலம் வாங்கும் முன் உங்கள் நிதிநிலை, கடன் தகுதி மற்றும் சொத்தின் சட்டப்பூர்வ ஆவணங்களை சரிபார்த்து, தேவையானால் நிதி மற்றும் சட்ட ஆலோசனையைப் பெறுவது நல்லது.

Future Development பார்க்க வேண்டுமா? அது ஏன் அவ்வளவு முக்கியம்?

நிலம் வாங்கும்போது Future Development பார்க்க வேண்டுமா?         

 "இன்றைய நிலத்தின் விலையை விட, நாளைய அந்த இடத்தின் வளர்ச்சிதான் உங்கள் முதலீட்டின் வெற்றியை தீர்மானிக்கிறது." – இந்த ஒரு கருத்தை புரிந்துகொண்டாலே, நில முதலீட்டில் எடுக்கும் பல தவறான முடிவுகளைத் தவிர்க்க முடியும்.

பொதுவாக பலர் நிலம் வாங்கும்போது, அந்த இடத்தின் தற்போதைய தோற்றத்தை மட்டுமே பார்த்து முடிவு செய்கிறார்கள். "இங்கே இன்னும் வீடுகள் இல்லை", "சுற்றிலும் வெற்றிடமாக இருக்கிறது", "இப்போது இந்த இடத்திற்கு அதிக முக்கியத்துவம் தெரியவில்லை" என்று நினைத்து நல்ல வாய்ப்புகளைத் தவறவிடுகிறார்கள்.

ஆனால் அனுபவம் வாய்ந்த முதலீட்டாளர்கள் தற்போதைய நிலையை மட்டும் பார்க்க மாட்டார்கள்; அந்த இடம் அடுத்த 5 முதல் 10 ஆண்டுகளில் எப்படி வளரப்போகிறது என்பதையே முக்கியமாக ஆராய்வார்கள்.

Future Development என்றால் என்ன?

Future Development என்பது, ஒரு பகுதி எதிர்காலத்தில் வேகமாக வளர்வதற்கான திட்டங்கள் மற்றும் வாய்ப்புகளைக் குறிக்கிறது. உதாரணமாக,

• புதிய தேசிய அல்லது மாநில நெடுஞ்சாலைகள் (Highway)
• அரசு மற்றும் தனியார் மருத்துவமனைகள்
• பள்ளிகள், கல்லூரிகள், பல்கலைக்கழகங்கள்
• பெரிய குடியிருப்பு (Residential) திட்டங்கள்
• வணிக வளாகங்கள், ஷாப்பிங் மால்கள்
• புதிய பேருந்து நிலையம், ரயில் நிலையம் அல்லது போக்குவரத்து வசதிகள்
• அரசு அறிவிக்கும் நகர விரிவாக்க (City Expansion) திட்டங்கள்

இவை அனைத்தும் ஒரு பகுதியின் எதிர்கால வளர்ச்சிக்கான முக்கிய அறிகுறிகளாகக் கருதப்படுகின்றன.

இதனால் என்ன பயன்?

இன்று அமைதியாகவும் மக்கள் நடமாட்டம் குறைவாகவும் இருக்கும் ஒரு பகுதி, சில ஆண்டுகளில் நகரத்தின் முக்கிய பகுதியாக மாறக்கூடும். காரணம், புதிய சாலைகள், தொழிற்சாலைகள், கல்வி நிறுவனங்கள், மருத்துவமனைகள் போன்றவை வந்தவுடன் மக்கள் குடியேறத் தொடங்குவார்கள். அதன் விளைவாக வீடுகளின் தேவை அதிகரிக்கும்; அதே நேரத்தில் நிலத்தின் மதிப்பும் கணிசமாக உயர வாய்ப்பு ஏற்படும்.

முடிவுரை

நிலத்தின் மதிப்பை நிர்ணயிப்பது இன்று இருக்கும் சூழல் மட்டுமல்ல; நாளை அந்த இடம் எவ்வளவு வளரப்போகிறது என்பதும்தான். சரியான இடத்தை, சரியான நேரத்தில் தேர்வு செய்து முதலீடு செய்பவர்கள்தான் எதிர்கால வளர்ச்சியின் முழு பலனையும் பெறுகிறார்கள்.

நிலம் வாங்காததால்தான் பலர் நல்ல வாய்ப்புகளை இழக்கிறார்கள். ஆனால் எதிர்கால வளர்ச்சியை முன்கூட்டியே கணித்து, ஆதாரப்பூர்வமாக ஆய்வு செய்து முதலீடு செய்பவர்கள், காலப்போக்கில் நிலத்தின் மதிப்பு உயர்வின் மூலம் சிறந்த செல்வத்தை உருவாக்கும் வாய்ப்பைப் பெறுகிறார்கள்.

 

DTCP, RERA, Panchayat Approval –ஏன் இத்தனை Approvals?

        "சார்... ஒரு நிலம் வாங்க இவ்வளவு Approval எதற்கு? DTCP Approval, RERA Registration, Panchayat Approval-ன்னு நிறைய சொல்றாங்க... உண்மையிலேயே இவை எல்லாம் அவசியமா?" என்று பலர் கேட்பார்கள். முதல் முறையாக நிலம் வாங்குபவர்களுக்கு இந்த சந்தேகம் வருவது மிகவும் இயல்பானது.

        ஆனால், ஒரு சிறிய உதாரணத்தை நினைத்துப் பாருங்கள். நாம் கார் ஓட்டும்போது சீட் பெல்ட் அணிவது கட்டாயம் என்பதற்காக மட்டும் அணிவதில்லை; நமது பாதுகாப்பிற்காக அணிகிறோம். அதேபோல், நிலம் வாங்கும்போது பார்க்க வேண்டிய Approvals என்பது வெறும் ஆவணங்கள் அல்ல. அவை உங்கள் வாழ்நாள் சேமிப்பையும், முதலீட்டையும் பாதுகாக்கும் பாதுகாப்புக் கவசங்கள்.

DTCP Approval என்றால் என்ன?

        DTCP (Directorate of Town and Country Planning) Approval என்பது ஒரு Layout திட்டமிடப்பட்ட விதிமுறைகளுக்கு ஏற்ப உருவாக்கப்பட்டுள்ளதா என்பதை உறுதி செய்யும் முக்கியமான அங்கீகாரமாகும்.

DTCP Approval பெற்ற Layout-களில் பொதுவாக:

• திட்டமிடப்பட்ட அகலமான சாலைகள்
• Open Space Reserve (OSR) எனப்படும் பொதுப் பயன்பாட்டு திறந்தவெளி இடங்கள்
• பூங்கா அல்லது பொதுமக்கள் பயன்பாட்டு இடங்கள்
• சரியான வடிகால் மற்றும் உள்கட்டமைப்பு திட்டமிடல்
• அரசு விதிமுறைகளுக்கு ஏற்ப Layout வடிவமைப்பு

இதனால், எதிர்காலத்தில் அந்த பகுதி திட்டமிட்ட வளர்ச்சியுடன் அமைய வாய்ப்பு அதிகரிக்கும்.

RERA Registration எதற்கு?

        RERA (Real Estate Regulatory Authority) என்பது ரியல் எஸ்டேட் துறையில் வெளிப்படைத்தன்மையை உருவாக்கவும், வாங்குபவர்களின் நலனை பாதுகாக்கவும் கொண்டு வரப்பட்ட சட்ட அமைப்பாகும்.

ஒரு திட்டம் RERA-வில் பதிவு செய்யப்பட்டிருந்தால்:

• Project பற்றிய முக்கிய விவரங்கள் பதிவு செய்யப்பட்டிருக்கும்.
• திட்டத்தின் முன்னேற்றம் குறித்து தகவல்களை அறிய முடியும்.
• வாங்குபவர்களுக்கு சட்டரீதியான கூடுதல் பாதுகாப்பு கிடைக்கும்.
• விற்பனையாளரின் பொறுப்புகள் தெளிவாக இருக்கும்.

        எனினும், எல்லா நிலத் திட்டங்களும் RERA-வில் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும் என்பது அவசியமில்லை. திட்டத்தின் தன்மை மற்றும் அளவைப் பொறுத்து பதிவு தேவைப்படுமா என்பது மாறுபடும். எனவே, "RERA இல்லை" என்ற ஒரு காரணத்தால் மட்டும் திட்டத்தை நிராகரிக்காமல், அது பதிவு செய்ய வேண்டிய திட்டமா என்பதையும் சரிபார்க்க வேண்டும்.

Panchayat Approval மட்டும் இருந்தால் போதுமா?

        Panchayat Approval என்பது உள்ளாட்சி அமைப்பின் அனுமதி. ஆனால் அது எல்லா சூழ்நிலைகளிலும் DTCP Layout Approval-க்கு மாற்றாக இருக்காது.

        சிலர் "Panchayat Approval இருக்கு... அதனால் பிரச்சனை இல்லை" என்று நினைத்து வாங்கிவிடுகிறார்கள். ஆனால் உண்மையில், அந்த நிலத்திற்கு எந்த வகையான Approval தேவைப்படுகிறது, அது பெறப்பட்டுள்ளதா என்பதைத்தான் முதலில் தெரிந்துகொள்ள வேண்டும்.

Approval இல்லாமல் வாங்கினால் என்ன நடக்கும்?

        பல நேரங்களில் Approval இல்லாத நிலங்கள் குறைந்த விலையில் கிடைக்கலாம். அது ஒரு நல்ல வாய்ப்பாகத் தோன்றலாம். ஆனால் பின்னர் பல சிக்கல்கள் உருவாகலாம்.

உதாரணமாக:

• வங்கி கடன் கிடைக்காமல் போகலாம்.
• வீடு கட்ட அனுமதி பெற சிரமம் ஏற்படலாம்.
• மறுவிற்பனை செய்யும்போது வாங்குபவர்கள் தயங்கலாம்.
• சட்டப்பூர்வமான ஆவணங்களை சரிசெய்ய கூடுதல் செலவுகள் ஏற்படலாம்.
• சொத்தின் மதிப்பு எதிர்பார்த்த அளவிற்கு உயராமல் போகலாம்.

ஆரம்பத்தில் சேமித்த சில லட்ச ரூபாயை விட, பின்னர் ஏற்படும் இழப்பு பல மடங்கு அதிகமாக இருக்கக்கூடும்.

Approval மட்டுமே பார்த்தால் போதுமா?

இல்லை. ஒரு பாதுகாப்பான நில முதலீட்டிற்கு Approvals மட்டும் போதாது. அதோடு:

• பட்டா (Patta)
• தாய் பத்திரம் (Mother Deed)
• வில்லங்கச் சான்று (Encumbrance Certificate)
• சட்ட ஆலோசகரின் Legal Opinion
• நில அளவை மற்றும் எல்லை சரிபார்ப்பு
• அணுகும் சாலை உரிமை
• நிலத்தின் பயன்பாட்டு வகை

போன்ற ஆவணங்களையும் சரிபார்க்க வேண்டும்.

முடிவுரை

        DTCP Approval, RERA Registration, Panchayat Approval போன்ற அங்கீகாரங்கள் வெறும் காகிதங்கள் அல்ல; அவை உங்கள் முதலீட்டின் பாதுகாப்பை உறுதி செய்ய உதவும் முக்கியமான சட்ட அடித்தளங்கள்.

        எனவே, "விலை குறைவாக இருக்கிறது" என்பதற்காக மட்டும் நிலம் வாங்காதீர்கள். "சட்டபூர்வமான அங்கீகாரங்கள் சரியாக உள்ளனவா?" என்பதை உறுதி செய்த பிறகே முதலீடு செய்யுங்கள். பாதுகாப்பான முதலீட்டின் முதல் படி – சரியான ஆவணங்களையும், சரியான Approvals-களையும் சரிபார்ப்பதில்தான் தொடங்குகிறது.