"சார்... ஒரு நிலம் வாங்க இவ்வளவு Approval எதற்கு? DTCP Approval, RERA Registration, Panchayat Approval-ன்னு நிறைய சொல்றாங்க... உண்மையிலேயே இவை எல்லாம் அவசியமா?" என்று பலர் கேட்பார்கள். முதல் முறையாக நிலம் வாங்குபவர்களுக்கு இந்த சந்தேகம் வருவது மிகவும் இயல்பானது.
ஆனால், ஒரு சிறிய உதாரணத்தை நினைத்துப் பாருங்கள். நாம் கார் ஓட்டும்போது சீட் பெல்ட் அணிவது கட்டாயம் என்பதற்காக மட்டும் அணிவதில்லை; நமது பாதுகாப்பிற்காக அணிகிறோம். அதேபோல், நிலம் வாங்கும்போது பார்க்க வேண்டிய Approvals என்பது வெறும் ஆவணங்கள் அல்ல. அவை உங்கள் வாழ்நாள் சேமிப்பையும், முதலீட்டையும் பாதுகாக்கும் பாதுகாப்புக் கவசங்கள்.
DTCP Approval என்றால் என்ன?
DTCP (Directorate of Town and Country Planning) Approval என்பது ஒரு Layout திட்டமிடப்பட்ட விதிமுறைகளுக்கு ஏற்ப உருவாக்கப்பட்டுள்ளதா என்பதை உறுதி செய்யும் முக்கியமான அங்கீகாரமாகும்.
DTCP Approval பெற்ற Layout-களில் பொதுவாக:
- திட்டமிடப்பட்ட அகலமான சாலைகள்
- Open Space Reserve (OSR) எனப்படும் பொதுப் பயன்பாட்டு திறந்தவெளி இடங்கள்
- பூங்கா அல்லது பொதுமக்கள் பயன்பாட்டு இடங்கள்
- சரியான வடிகால் மற்றும் உள்கட்டமைப்பு திட்டமிடல்
- அரசு விதிமுறைகளுக்கு ஏற்ப Layout வடிவமைப்பு
இதனால், எதிர்காலத்தில் அந்த பகுதி திட்டமிட்ட வளர்ச்சியுடன் அமைய வாய்ப்பு அதிகரிக்கும்.
RERA Registration எதற்கு?
RERA (Real Estate Regulatory Authority) என்பது ரியல் எஸ்டேட் துறையில் வெளிப்படைத்தன்மையை உருவாக்கவும், வாங்குபவர்களின் நலனை பாதுகாக்கவும் கொண்டு வரப்பட்ட சட்ட அமைப்பாகும்.
ஒரு திட்டம் RERA-வில் பதிவு செய்யப்பட்டிருந்தால்:
- Project பற்றிய முக்கிய விவரங்கள் பதிவு செய்யப்பட்டிருக்கும்.
- திட்டத்தின் முன்னேற்றம் குறித்து தகவல்களை அறிய முடியும்.
- வாங்குபவர்களுக்கு சட்டரீதியான கூடுதல் பாதுகாப்பு கிடைக்கும்.
- விற்பனையாளரின் பொறுப்புகள் தெளிவாக இருக்கும்.
எனினும், எல்லா நிலத் திட்டங்களும் RERA-வில் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும் என்பது அவசியமில்லை. திட்டத்தின் தன்மை மற்றும் அளவைப் பொறுத்து பதிவு தேவைப்படுமா என்பது மாறுபடும். எனவே, "RERA இல்லை" என்ற ஒரு காரணத்தால் மட்டும் திட்டத்தை நிராகரிக்காமல், அது பதிவு செய்ய வேண்டிய திட்டமா என்பதையும் சரிபார்க்க வேண்டும்.
Panchayat Approval மட்டும் இருந்தால் போதுமா?
Panchayat Approval என்பது உள்ளாட்சி அமைப்பின் அனுமதி. ஆனால் அது எல்லா சூழ்நிலைகளிலும் DTCP Layout Approval-க்கு மாற்றாக இருக்காது.
சிலர் "Panchayat Approval இருக்கு... அதனால் பிரச்சனை இல்லை" என்று நினைத்து வாங்கிவிடுகிறார்கள். ஆனால் உண்மையில், அந்த நிலத்திற்கு எந்த வகையான Approval தேவைப்படுகிறது, அது பெறப்பட்டுள்ளதா என்பதைத்தான் முதலில் தெரிந்துகொள்ள வேண்டும்.
Approval இல்லாமல் வாங்கினால் என்ன நடக்கும்?
பல நேரங்களில் Approval இல்லாத நிலங்கள் குறைந்த விலையில் கிடைக்கலாம். அது ஒரு நல்ல வாய்ப்பாகத் தோன்றலாம். ஆனால் பின்னர் பல சிக்கல்கள் உருவாகலாம்.
உதாரணமாக:
- வங்கி கடன் கிடைக்காமல் போகலாம்.
- வீடு கட்ட அனுமதி பெற சிரமம் ஏற்படலாம்.
- மறுவிற்பனை செய்யும்போது வாங்குபவர்கள் தயங்கலாம்.
- சட்டப்பூர்வமான ஆவணங்களை சரிசெய்ய கூடுதல் செலவுகள் ஏற்படலாம்.
- சொத்தின் மதிப்பு எதிர்பார்த்த அளவிற்கு உயராமல் போகலாம்.
ஆரம்பத்தில் சேமித்த சில லட்ச ரூபாயை விட, பின்னர் ஏற்படும் இழப்பு பல மடங்கு அதிகமாக இருக்கக்கூடும்.
Approval மட்டுமே பார்த்தால் போதுமா?
இல்லை. ஒரு பாதுகாப்பான நில முதலீட்டிற்கு Approvals மட்டும் போதாது. அதோடு:
- பட்டா (Patta)
- தாய் பத்திரம் (Mother Deed)
- வில்லங்கச் சான்று (Encumbrance Certificate)
- சட்ட ஆலோசகரின் Legal Opinion
- நில அளவை மற்றும் எல்லை சரிபார்ப்பு
- அணுகும் சாலை உரிமை
- நிலத்தின் பயன்பாட்டு வகை
போன்ற ஆவணங்களையும் சரிபார்க்க வேண்டும்.
முடிவுரை
DTCP Approval, RERA Registration, Panchayat Approval போன்ற அங்கீகாரங்கள் வெறும் காகிதங்கள் அல்ல; அவை உங்கள் முதலீட்டின் பாதுகாப்பை உறுதி செய்ய உதவும் முக்கியமான சட்ட அடித்தளங்கள்.
எனவே, "விலை குறைவாக இருக்கிறது" என்பதற்காக மட்டும் நிலம் வாங்காதீர்கள். "சட்டபூர்வமான அங்கீகாரங்கள் சரியாக உள்ளனவா?" என்பதை உறுதி செய்த பிறகே முதலீடு செய்யுங்கள். பாதுகாப்பான முதலீட்டின் முதல் படி – சரியான ஆவணங்களையும், சரியான Approvals-களையும் சரிபார்ப்பதில்தான் தொடங்குகிறது.
