ஒரே ஒரு Certificate பார்க்காமல் வாங்கியதால்... பல லட்ச ரூபாய் இழந்தவர்கள் ஏராளம்!
அனுபவம் வாய்ந்த Real Estate Consultant-கள் முதலில் கேட்கும் கேள்வி...
"EC பார்த்தீங்களா?"
ஏனெனில்...
ஒரு சொத்தின் கடந்த கால வரலாற்றை சொல்லும் முக்கியமான அரசு ஆவணம்
தான் EC (Encumbrance Certificate).
பலர் இதை சாதாரண Certificate என்று
நினைக்கிறார்கள்.
உண்மையில்...
இது வாங்குபவரின் பணத்தையும், எதிர்காலத்தையும்
பாதுகாக்கும் பாதுகாப்பு கவசம்.
EC (Encumbrance Certificate) என்றால் என்ன?
EC என்பது Encumbrance Certificate.
தமிழில் "வில்லங்கச் சான்றிதழ்" என்று அழைப்பார்கள்.
ஒரு சொத்தின் மீது கடந்த காலத்தில் நடந்துள்ள அனைத்து முக்கியமான சட்டபூர்வ பரிவர்த்தனைகளையும் பதிவு செய்து காட்டும் அரசு பதிவு ஆவணம்.
இதன் மூலம் தெரியும் விஷயங்கள்:
✔ யார் யாருக்கு விற்றார்கள்?
✔ எப்போது விற்றார்கள்?
✔ Mortgage வைத்திருக்கிறார்களா?
✔ Bank Loan இருக்கிறதா?
EC பார்க்காமல் வாங்கினால் என்ன நடக்கும்?
1. வங்கியில் அடமானம் வைத்த நிலத்தை வாங்கிவிடலாம்
சொத்தின் Owner... வங்கியில் Loan வாங்கி Mortgage வைத்து இருக்கலாம்.
Loan இன்னும் முடிக்காமல் இருந்தால்...
நீங்கள் வாங்கிய பிறகு Bank தனது உரிமையை கோரலாம்..
2. ஒரே நிலம் பல பேருக்கு விற்கப்பட்டிருக்கலாம்
ஒரே நிலத்தை
ஒருவருக்கு Agreement
மற்றொருவருக்கு Power
இன்னொருவருக்கு Sale Deed
என்று கொடுத்து இருப்பார்கள். EC பார்க்காமல் இருந்தால் இந்த வரலாறு தெரியாமல் வாங்கி விடலாம்.
3. Settlement அல்லது Gift ஏற்கனவே செய்யப்பட்டிருக்கலாம்
தந்தை... மகனுக்கு Settlement (உயில்) செய்து வைத்திருக்கலாம். அதற்குப் பிறகு வேறு ஒருவருக்கு விற்க முயற்சி செய்யலாம். EC பார்த்தால், இந்த பதிவு தெரியும். பார்க்கவில்லை என்றால் உரிமை பிரச்சினை வரலாம்.
4. Court Attachment இருக்கலாம்
சில சொத்துகள் Court மூலம் Attachment செய்யப்பட்டிருக்கும். அதாவது, அந்த சொத்தை விற்கக்கூடாது என்று நீதிமன்ற உத்தரவு இருக்கலாம். EC மூலம் இது தெரிய வாய்ப்பு உள்ளது.
5. Release Deed பதிவு செய்யப்பட்டிருக்கலாம்
குடும்பத்தில் சகோதரர்கள் உரிமையை விட்டுக் கொடுத்திருக்கலாம். அல்லது, விட்டுக் கொடுக்காமல் இருக்கலாம். இந்த விவரங்கள் EC மூலம் தெரியும்.
6. Partition பதிவு செய்யப்பட்டிருக்கலாம்
கூட்டு குடும்ப சொத்துகளில் Partition நடந்ததா? யாருக்கு எந்த பகுதி வந்தது? என்பதும் EC மூலம் அறியலாம்.
7. போலி உரிமையாளர் இருக்கலாம்
Seller சொல்கிறார்... "இது என் நிலம்."
ஆனால், EC சொல்வது...
"கடைசி பதிவு வேறு பெயரில் இருக்கிறது."
அப்படியானால்? நீங்கள் ஏமாறும் வாய்ப்பு அதிகம்.
EC எத்தனை வருடத்திற்கு பார்க்க வேண்டும்?
பலர் 10 (அ) 15 வருட EC வாங்குகிறார்கள்.
ஆனால், இன்று அனுபவம் வாய்ந்த Legal Experts சொல்வது...
குறைந்தபட்சம் 30 வருட EC பார்ப்பது நல்லது.
இன்னும் பாதுகாப்பாக இருக்க
Mother Deed தொடங்கிய காலத்திலிருந்து தற்போதுவரை EC வாங்குவது சிறந்தது.
சில பெரிய முதலீடுகளில், 40 முதல் 50 வருடம் வரை EC ஆய்வு செய்யப்படுகிறது.
EC பார்க்கும்போது கவனிக்க வேண்டியவை
✔ Survey Number சரியா?
✔ Sub Division Number சரியா?
✔ Owner Name சரியா?
✔ Document Number பொருந்துகிறதா?
✔ Mortgage Entry இருக்கிறதா?
✔ Release பதிவு இருக்கிறதா?
✔ Settlement இருக்கிறதா?
✔ Gift பதிவு இருக்கிறதா?
✔ Court Attachment இருக்கிறதா?
✔ Sale History சரியா?
✔ Registration Dates தொடர்ச்சியாக உள்ளதா?
ஒரு சிறிய தவறு... வாழ்நாள் முழுவதும் பிரச்சினை!
ஒரு நிலத்தை வாங்கும்போது... விலை பேசுவதற்கு மக்கள் பல நாட்கள் செலவிடுகிறார்கள். ஆனால்... EC பார்க்க 30 நிமிடம் கூட ஒதுக்குவதில்லை. அந்த 30 நிமிட அலட்சியம்... 30 வருட Court Case-ஆக மாறக்கூடும். ஒரு சொத்தை வாங்குவது என்பது பணத்தை செலவழிப்பது மட்டுமல்ல... உங்கள் குடும்பத்தின் எதிர்காலத்தை வாங்குவது.
முடிவுரை
"EC இல்லாமல் சொத்து வாங்குவது என்பது, கண்களை மூடிக்கொண்டு சாலையை கடப்பதற்கு சமம்."
ஒரு நல்ல முதலீட்டாளர் எப்போதும் EC-யை ஆய்வு செய்து, மற்ற சட்ட ஆவணங்களையும் சரிபார்த்து, சட்ட ஆலோசனையுடன் மட்டுமே சொத்து வாங்குவார்.
நினைவில் கொள்ளுங்கள்:
"விலை குறைவாக கிடைப்பது நல்ல Deal ஆக
இருக்கலாம்; ஆனால் ஆவணங்கள் சரியாக இருப்பதுதான் உண்மையான
பாதுகாப்பான முதலீடு."
