"குறைந்த விலை என்று வாங்கிய நிலம்... நாளை அதிக விலைக்கு விற்க முடியாத நிலையாக மாறலாம்!"
ஒரு நிலத்தை வாங்கும்போது பெரும்பாலானவர்கள் முதலில் கேட்பது:
"எவ்வளவு விலை?"
ஆனால் அனுபவம் வாய்ந்த முதலீட்டாளர்கள் முதலில் கேட்பது:
"இந்த நிலத்திற்கு DTCP அப்ரூவல் இருக்கிறதா?"
ஏனென்றால், ஒரு நிலத்தின் மதிப்பை நிர்ணயிப்பது அதன் விலை மட்டுமல்ல; அதன் சட்டப்பூர்வ நிலை, எதிர்கால பாதுகாப்பு மற்றும் விற்பனைத் திறனும்தான்.
DTCP அப்ரூவல் என்றால் என்ன?
DTCP (Directorate of Town and Country Planning) என்பது தமிழ்நாட்டில் நகர மற்றும் ஊரக பகுதிகளில் குடியிருப்பு மற்றும் வணிக லே அவுட்களுக்கு திட்டமிடல் மற்றும் வளர்ச்சி அனுமதி வழங்கும் அரசு அமைப்பு.
- சாலை அகலம் விதிமுறைக்கு ஏற்ப உள்ளதா?
- பொது பயன்பாட்டு இடங்கள் ஒதுக்கப்பட்டுள்ளனவா?
- அரசு விதிமுறைகள் பின்பற்றப்பட்டுள்ளனவா?
- லேஅவுட் சட்டப்படி உருவாக்கப்பட்டுள்ளதா?
என்பதை பரிசீலித்த பிறகே அனுமதி வழங்கப்படுகிறது.
DTCP அப்ரூவல் இல்லாத நிலம் வாங்கினால் ஏற்படக்கூடிய பிரச்சினைகள்
1. விற்கும்போது வாங்குபவர்கள் தயங்கலாம்
இன்று நீங்கள் குறைந்த விலையில் வாங்கலாம்.
ஆனால் 10 வருடங்களுக்கு பிறகு விற்கும்போது,
"DTCP அப்ரூவல் இருக்கா?"
என்ற கேள்வியே முதலில் வரும்.
அனுமதி இல்லையென்றால், மிகவும் குறைந்த விலையே கூறலாம்.
2. வங்கி கடன் பெறுவதில் சிரமம்
பல வங்கிகள் மற்றும் நிதி நிறுவனங்கள், குறிப்பிட்ட விதிமுறைகளின் அடிப்படையில் அங்கீகரிக்கப்பட்ட சொத்துகளுக்கே வீட்டு கடன் அல்லது நிலக் கடன் வழங்க விரும்புகின்றன.
இதனால் உங்கள் நிலத்தை வாங்க விரும்பும் அடுத்த நபருக்கும் சிக்கல் ஏற்படலாம்.
3. எதிர்கால வளர்ச்சி மந்தமாக இருக்கலாம்
சட்டப்படி திட்டமிடப்பட்ட லேஅவுட்களில் பொதுவாக:
- அகலமான சாலைகள்
- வடிகால் வசதி
- தெருவிளக்குகள்
- பூங்கா
- பொது பயன்பாட்டு இடங்கள்
போன்ற அடிப்படை வசதிகள் திட்டமிட்டு உருவாக்கப்படுகின்றன.
DTCP அனுமதி இல்லாத பகுதிகளில் இவை இல்லாமல் இருக்க வாய்ப்பு அதிகம்.
இதனால் அந்தப் பகுதியின் வளர்ச்சியும், சொத்து மதிப்பு உயர்வும் பாதிக்கப்படலாம்.
4. சட்ட ஆவணங்களை சரிபார்க்க அதிக கவனம் தேவை
DTCP அப்ரூவல் இல்லாத சொத்துகளில்,
- நில எல்லை
- அணுகும் சாலை
- உரிமை ஆவணங்கள்
போன்றவற்றை மிகவும் கவனமாக ஆய்வு செய்ய வேண்டியிருக்கும்.
5. வீடு கட்ட அனுமதி பெற கூடுதல் நடைமுறைகள் தேவைப்படலாம்
ஒரு நிலம் வாங்கியவுடன் வீடு கட்ட முடியாது.
உள்ளாட்சி அமைப்புகளின் கட்டிட அனுமதி உள்ளிட்ட பல விதிமுறைகள் பொருந்தும்.
DTCP அப்ரூவல் இல்லாவிட்டால், அனுமதி பெறும் செயல்முறையில் கூடுதல் சிக்கல்கள் ஏற்படலாம்.
6. முதலீட்டு வளர்ச்சி குறைய வாய்ப்பு
சட்ட ரீதியாக தெளிவான சொத்துகளுக்கு சந்தையில் தேவை அதிகமாக இருக்கும்.
அதனால் அவற்றின் விலை உயர்வும் வேகமாக இருக்கக்கூடும்.
அதே நேரத்தில் DTCP அப்ரூவல் இல்லாத உள்ள சொத்துகள், வளர்ச்சி மந்தமாக இருக்கலாம்.
குறைந்த விலை என்றால் நல்ல முதலீடு என்று அர்த்தமில்லை
பலர் இப்படிச் சொல்வார்கள்:
"அதே ஏரியாவில் பாதி விலைக்கு கிடைக்குது!"
கேள்வி:
ஏன் பாதி விலை?
பல நேரங்களில் அதற்கான காரணம்:
- Approval இல்லை.
- எதிர்கால விற்பனை சிரமம்.
- அடிப்படை வசதிகள் குறைவு.
என்பவையாக இருக்கலாம்.
நல்ல முதலீட்டாளர் என்ன செய்வார்?
அவர் விலையை மட்டும் பார்ப்பதில்லை.
அவர் கேட்பது:
- இந்த நிலம் சட்ட ரீதியாக பாதுகாப்பானதா?
- நாளை விற்க எளிதா?
- வங்கி கடன் கிடைக்குமா?
- எதிர்கால வளர்ச்சி இருக்குமா?
- என் குடும்பத்திற்கு பாதுகாப்பான சொத்தா?
முடிவுரை
ஒரு நிலம் வாங்குவது என்பது செலவு செய்வது அல்ல; அது எதிர்காலத்தை வாங்குவது.
அதனால்,
"குறைந்த விலைக்கு வாங்கினேன்" என்பதைக் காட்டிலும்,
"பாதுகாப்பான சொத்தை வாங்கினேன்" என்பதே பெருமை.
